Строительный рынок Екатеринбурга вынужден взяться за ветхое жилье
С какими проблемами придется столкнуться застройщикам?
29.10.2012
Уже не первый год участники строительного рынка Екатеринбурга говорят о необходимости освоения ветхого и аварийного фонда. «Чистых» площадок в столице Среднего Урала практически не осталось, тогда как жилье, подлежащее расселению, занимает около 8% территории. Проблему можно решить, объединив усилия муниципалитета и частных застройщиков, однако тем, кто идет по непроторенному пути, всегда приходится непросто.
Екатеринбург часто называют самым компактным российским мегаполисом. Однако, помимо очевидных логистических «плюсов», имеются и не менее очевидные «минусы». С каждым годом все острее становится проблема развития городского стройкомплекса.
В настоящее время в Екатеринбурге уже практически не осталось «чистых» площадок для строительства – можно сказать, что все «белые пятна» на городской карте исчезли. Но темпы застройки в городе с каждым годом лишь увеличиваются. Правительство области каждый год требует вводить в эксплуатацию новое жилье, бизнес-структурам нужно развиваться – для этого требуется строить все больше новых объектов. К примеру, только за 9 месяцев 2012 года было введено 609 тысяч квадратных метров жилья, а к концу года застройщики планируют сдать более миллиона квадратных метров (в 2011 году было введено 1,05 млн кв. м жилья), из которых около 80% – многоквартирные жилые дома.
В прошлом застройщики шли по пути точечной застройки, но это решение было признано нерациональным, так как порождает новые проблемы (увеличивается нагрузка на коммунальные сети, исчезают рекреационные зоны и т.д.). Есть еще один путь, который, кстати, в настоящее время признан одним из самых оптимальных и востребованных в современных мегаполисах, – строить новые объекты на месте ветхих и аварийных зданий.
Преимущества этого варианта очевидны: помимо того, что жилья в итоге вводится в эксплуатацию больше (к примеру, на месте двухэтажного барака строится высотка), так еще и внешний вид города улучшается. А имиджевый аспект для Екатеринбурга становится все более важным, особенно в свете участия региона в чемпионате мира по футболу в 2018 году и поданной Екатеринбургом заявки на проведение международной выставки «ЭКСПО-2020». Но свои подводные камни есть и здесь.
– В настоящее время мы работаем по двум направлениям, – рассказывает руководитель отдела учета и распределения жилья администрации Екатеринбурга Татьяна Мерезина. – Во-первых, уже который год реализовываются долгосрочные городские целевые программы по отселению из ветхого и аварийного жилья (в настоящее время мы работаем в рамках программы, принятой на 2011–2013 годы). Но финансирования, выделяемого по этим программам, явно недостаточно. К примеру, в действующую программу включены «хвосты» из предыдущих. Поэтому мы работаем и по второму направлению, а именно – сотрудничаем с частными застройщиками.
– Одним из «пионеров» в Екатеринбурге в данном направлении стал «Атомстройкомплекс», – комментирует директор НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области» Юрий Чумерин.
По словам г-жи Мерезиной, сотрудничество муниципалитета и застройщиков регламентируется Градостроительным кодексом, который регулирует большинство процедур. Но одна проблема все же остается. В идеале, муниципалитет должен вначале освободить площадку под застройку (то есть расселить жильцов), а затем уже предоставить ее в распоряжение частных застройщиков. Однако, как говорилось выше, выделяемых бюджетных средств чаще всего не хватает, поэтому возможность расселить людей предоставляется строительным компаниям.
И вот на этом-то этапе и начинаются проблемы – в дело вступает «человеческий фактор». К сожалению, многие собственники комнатушек в расселяемых бараках воспринимают эту процедуру не как взаимовыгодное партнерство, а как возможность «подзаработать». Иногда это желание принимает поистине гротескные формы.
– Наша компания расселяла жильцов ветхого строения на Белинского, 61, – описала случай из практики в одном из интервью гендиректор центра недвижимости «Северная казна» Татьяна Деменок. – В бараке на трех квадратных метрах было зарегистрировано 7 человек: муж, жена, ребенок и родители каждого из супругов. Они заявили, что и фактически проживают все вместе на этой площади, и потребовали каждой семье предоставить отдельное жилье.
Юристы администрации Екатеринбурга с подобными «перегибами» сталкиваются не в первый раз, и поэтому механизм улаживания конфликтов в судебном порядке у муниципальных чиновников давно отработан. К примеру, в свое время широкую огласку получило столкновение горадминистрации с семьей Донцовых, чей дом мешал строительству дороги на Щербакова. От компенсации в 8 млн рублей Донцовы отказались и обратились в суд, который в итоге снизил выплату почти в два раза.
Между тем частные застройщики лишь начали осваивать эти тонкости, к тому же возникают и дополнительные факторы. К примеру, в квадрате Ирбитская – Вилонова – Раевского на месте бараков в настоящее время строится многоэтажный жилой дом. Однако одна из жительниц расселяемых домов осталась недовольна предложенной компенсацией (которая, к слову, рассчитывается независимыми экспертами, на основе реальной рыночной обстановки). Но вместо того, чтобы решить проблему цивилизованно, в досудебном порядке, она сразу выбрала «конфликтную» стратегию поведения и принялась бомбардировать жалобами всевозможные инстанции. По закону надзорные ведомства обязаны принять меры реагирования, то есть организовать проверку. А когда одна проверка следовала за другой, застройщику пришлось приостановить строительство.
К сожалению, подобные ситуации не редкость.
– Расселение чаще всего проходит болезненно, – комментирует Татьяна Мерезина. – С одной стороны, существуют нормы Жилищного кодекса, гарантирующие права собственников жилья. С другой – требования кодекса Градостроительного. Лично я пока не вижу приемлемой альтернативы, которая могла бы послужить общим решением.
Но между тем альтернатива должна быть. Ведь иного выхода, как осваивать аварийный фонд, у екатеринбургских застройщиков нет. Что же можно сделать в такой ситуации?
Застройщики сходятся во мнении, что необходимо распределение обязанностей: вопросом расселения занимается муниципалитет, а строительная компания действует по профилю, то есть строит. Однако проблема вновь упирается в недостаток финансирования соответствующих муниципальных программ.
Возможно, можно попытаться выработать какое-то промежуточное решение на региональном уровне, которое бы «сглаживало» последствия конфликтов между собственником и застройщиком. Однако, как отмечают в администрации Екатеринбурга, судебная практика в вопросах расселения давно уже стала общепринятой практикой.
Между тем проблему все же необходимо решать в корне. Как неоднократно подчеркивали в «Корпорации «Атомстройкомплекс», решение должно приниматься на уровне изменения федерального законодательства, отношения между собственниками и застройщиками в сфере расселения должны быть конкретизированы, чтобы разночтений быть не могло.
К слову, глава компании Валерий Ананьев говорит об этом не первый год, ведь «Корпорация «Атомстройкомплекс» не отказывается от сложных задач и продолжает осваивать «аварийные» площадки.
– Мы понимаем, что сегодня земельные участки, требующие отселения из ветхого жилья, – это перспектива на ближайшие десятилетия для всех застройщиков, она станет нормой, – комментировал ситуацию в одном из интервью Валерий Ананьев. – Но понятно, что кому-то стоит начинать, чтобы этот механизм на всех уровнях власти и в строительной сфере был выработан.
С одной стороны, и муниципальные власти, и областные, и строительные компании прекрасно понимают, что, учитывая специфику действующего российского законодательства, такая стратегия сегодня становится единственно возможной. Кроме того, власти прекрасно понимают, что стройкомплекс города нуждается в модернизации, что развивающийся мегаполис должен и выглядеть соответственно, так же как и успешный человек не может ходить в изношенной одежде.
Но с другой стороны, никто не спешит «топтать лыжню», учиться на своих ошибках. Все ждут, пока путь проложит кто-нибудь другой, ведь первым быть всегда нелегко.
Екатеринбург часто называют самым компактным российским мегаполисом. Однако, помимо очевидных логистических «плюсов», имеются и не менее очевидные «минусы». С каждым годом все острее становится проблема развития городского стройкомплекса.
В настоящее время в Екатеринбурге уже практически не осталось «чистых» площадок для строительства – можно сказать, что все «белые пятна» на городской карте исчезли. Но темпы застройки в городе с каждым годом лишь увеличиваются. Правительство области каждый год требует вводить в эксплуатацию новое жилье, бизнес-структурам нужно развиваться – для этого требуется строить все больше новых объектов. К примеру, только за 9 месяцев 2012 года было введено 609 тысяч квадратных метров жилья, а к концу года застройщики планируют сдать более миллиона квадратных метров (в 2011 году было введено 1,05 млн кв. м жилья), из которых около 80% – многоквартирные жилые дома.
В прошлом застройщики шли по пути точечной застройки, но это решение было признано нерациональным, так как порождает новые проблемы (увеличивается нагрузка на коммунальные сети, исчезают рекреационные зоны и т.д.). Есть еще один путь, который, кстати, в настоящее время признан одним из самых оптимальных и востребованных в современных мегаполисах, – строить новые объекты на месте ветхих и аварийных зданий.
Преимущества этого варианта очевидны: помимо того, что жилья в итоге вводится в эксплуатацию больше (к примеру, на месте двухэтажного барака строится высотка), так еще и внешний вид города улучшается. А имиджевый аспект для Екатеринбурга становится все более важным, особенно в свете участия региона в чемпионате мира по футболу в 2018 году и поданной Екатеринбургом заявки на проведение международной выставки «ЭКСПО-2020». Но свои подводные камни есть и здесь.
– В настоящее время мы работаем по двум направлениям, – рассказывает руководитель отдела учета и распределения жилья администрации Екатеринбурга Татьяна Мерезина. – Во-первых, уже который год реализовываются долгосрочные городские целевые программы по отселению из ветхого и аварийного жилья (в настоящее время мы работаем в рамках программы, принятой на 2011–2013 годы). Но финансирования, выделяемого по этим программам, явно недостаточно. К примеру, в действующую программу включены «хвосты» из предыдущих. Поэтому мы работаем и по второму направлению, а именно – сотрудничаем с частными застройщиками.
– Одним из «пионеров» в Екатеринбурге в данном направлении стал «Атомстройкомплекс», – комментирует директор НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области» Юрий Чумерин.
По словам г-жи Мерезиной, сотрудничество муниципалитета и застройщиков регламентируется Градостроительным кодексом, который регулирует большинство процедур. Но одна проблема все же остается. В идеале, муниципалитет должен вначале освободить площадку под застройку (то есть расселить жильцов), а затем уже предоставить ее в распоряжение частных застройщиков. Однако, как говорилось выше, выделяемых бюджетных средств чаще всего не хватает, поэтому возможность расселить людей предоставляется строительным компаниям.
И вот на этом-то этапе и начинаются проблемы – в дело вступает «человеческий фактор». К сожалению, многие собственники комнатушек в расселяемых бараках воспринимают эту процедуру не как взаимовыгодное партнерство, а как возможность «подзаработать». Иногда это желание принимает поистине гротескные формы.
– Наша компания расселяла жильцов ветхого строения на Белинского, 61, – описала случай из практики в одном из интервью гендиректор центра недвижимости «Северная казна» Татьяна Деменок. – В бараке на трех квадратных метрах было зарегистрировано 7 человек: муж, жена, ребенок и родители каждого из супругов. Они заявили, что и фактически проживают все вместе на этой площади, и потребовали каждой семье предоставить отдельное жилье.
Юристы администрации Екатеринбурга с подобными «перегибами» сталкиваются не в первый раз, и поэтому механизм улаживания конфликтов в судебном порядке у муниципальных чиновников давно отработан. К примеру, в свое время широкую огласку получило столкновение горадминистрации с семьей Донцовых, чей дом мешал строительству дороги на Щербакова. От компенсации в 8 млн рублей Донцовы отказались и обратились в суд, который в итоге снизил выплату почти в два раза.
Между тем частные застройщики лишь начали осваивать эти тонкости, к тому же возникают и дополнительные факторы. К примеру, в квадрате Ирбитская – Вилонова – Раевского на месте бараков в настоящее время строится многоэтажный жилой дом. Однако одна из жительниц расселяемых домов осталась недовольна предложенной компенсацией (которая, к слову, рассчитывается независимыми экспертами, на основе реальной рыночной обстановки). Но вместо того, чтобы решить проблему цивилизованно, в досудебном порядке, она сразу выбрала «конфликтную» стратегию поведения и принялась бомбардировать жалобами всевозможные инстанции. По закону надзорные ведомства обязаны принять меры реагирования, то есть организовать проверку. А когда одна проверка следовала за другой, застройщику пришлось приостановить строительство.
К сожалению, подобные ситуации не редкость.
– Расселение чаще всего проходит болезненно, – комментирует Татьяна Мерезина. – С одной стороны, существуют нормы Жилищного кодекса, гарантирующие права собственников жилья. С другой – требования кодекса Градостроительного. Лично я пока не вижу приемлемой альтернативы, которая могла бы послужить общим решением.
Но между тем альтернатива должна быть. Ведь иного выхода, как осваивать аварийный фонд, у екатеринбургских застройщиков нет. Что же можно сделать в такой ситуации?
Застройщики сходятся во мнении, что необходимо распределение обязанностей: вопросом расселения занимается муниципалитет, а строительная компания действует по профилю, то есть строит. Однако проблема вновь упирается в недостаток финансирования соответствующих муниципальных программ.
Возможно, можно попытаться выработать какое-то промежуточное решение на региональном уровне, которое бы «сглаживало» последствия конфликтов между собственником и застройщиком. Однако, как отмечают в администрации Екатеринбурга, судебная практика в вопросах расселения давно уже стала общепринятой практикой.
Между тем проблему все же необходимо решать в корне. Как неоднократно подчеркивали в «Корпорации «Атомстройкомплекс», решение должно приниматься на уровне изменения федерального законодательства, отношения между собственниками и застройщиками в сфере расселения должны быть конкретизированы, чтобы разночтений быть не могло.
К слову, глава компании Валерий Ананьев говорит об этом не первый год, ведь «Корпорация «Атомстройкомплекс» не отказывается от сложных задач и продолжает осваивать «аварийные» площадки.
– Мы понимаем, что сегодня земельные участки, требующие отселения из ветхого жилья, – это перспектива на ближайшие десятилетия для всех застройщиков, она станет нормой, – комментировал ситуацию в одном из интервью Валерий Ананьев. – Но понятно, что кому-то стоит начинать, чтобы этот механизм на всех уровнях власти и в строительной сфере был выработан.
С одной стороны, и муниципальные власти, и областные, и строительные компании прекрасно понимают, что, учитывая специфику действующего российского законодательства, такая стратегия сегодня становится единственно возможной. Кроме того, власти прекрасно понимают, что стройкомплекс города нуждается в модернизации, что развивающийся мегаполис должен и выглядеть соответственно, так же как и успешный человек не может ходить в изношенной одежде.
Но с другой стороны, никто не спешит «топтать лыжню», учиться на своих ошибках. Все ждут, пока путь проложит кто-нибудь другой, ведь первым быть всегда нелегко.
Сергей Белов © Вечерние ведомости
Читать этот материал в источнике
Читать этот материал в источнике
В Краснотурьинске суд избрал меру пресечения по делу об убийстве сверстницы
Воскресенье, 14 июня, 18.29
Екатеринбург набрал необходимое число голосов для получения федеральных средств на благоустройство
Воскресенье, 14 июня, 15.38
На трассе Пермь – Екатеринбург полностью перекрыто движение после опрокидывания грузовика
Воскресенье, 14 июня, 14.55